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Cedolare Secca nei Contratti di Locazione: guida pratica
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Posted by | lunedì, 21 gennaio, 2019 | No Comments

La Cedolare Secca sulle locazioni, di cui all’articolo 3 del D.Lgs n 23/2011, è un’imposta sostitutiva, applicabile su opzione del locatore, alla quale possono aderire i proprietari di immobili abitativi concessi in locazione.

L’obiettivo è quello di assoggettare i canoni di locazione ad un imposta sostitutiva dell’IRPEF (e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo).

Il vantaggio della cedolare secca è quello di consentire al soggetto che ne usufruisce di non dover pagare ne l’imposta di registro, ne l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

In pratica, si può scontare un’imposta proporzionale del 21%, se il contratto di locazione è stipulato a canone libero, oppure, del 10%, se il contratto è stipulato a canone concordato. Aliquote sostanzialmente più vantaggiose rispetto alle aliquote progressive dell’IRPEF, che partono dal 23%.

Tuttavia, la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata del contratto, l’aggiornamento del canone di locazione, in relazione all’andamento dell’Indice Istat dei prezzi al consumo, anche se tale previsione è indicata nel contratto.

Sono tantissimi i proprietari di abitazioni che ci chiedono informazioni dettagliate sulla Cedolare Secca. Dalle continue risposte che forniamo abbiamo realizzato questa guida completa legata al funzionamento dell’imposta sostitutiva sulle locazioni di immobili.

Cedolare secca: chi può utilizzarla?

Possono optare per il regime della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), sull’immobile.

Deve trattarsi comunque di soggetti che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arte o professione intellettuale.

In altri termini, quindi, deve trattarsi di soggetti privati che, in relazione alla locazione posta in essere conseguano un reddito fondiario.

In base a tali considerazioni, la cedolare secca è preclusa in ogni caso alle società di capitali, e più in generale a tutti i soggetti tenuti al versamento dell’IRES.

Il legame tra soggetto IRPEF ed immobile non rappresenta una condizione vincolate per il regime della cedolare secca.

Infatti, la detenzione dell’immobile che legittima il regime impositivo in commento può essere costituita:

  • Dalla proprietà o
  • Da altro diritto reale di godimento diversi dalla proprietà, come il diritto di usufrutto, il diritto di uso, di abitazione e di enfiteusi.

Cedolare secca: condizioni e aliquote

Possono essere assoggettati a cedolare secca i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

In pratica, per poter utilizzare la cedolare secca devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

  • L’unità immobiliare deve appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la categoria A10 – “uffici o studi privati“);
  • La locazione deve essere ad uso abitativo.

Per quanto riguarda le pertinenze, queste possono essere locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo.

Per la pertinenza è necessario che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali dell’immobile abitativo. Nel contratto di locazione della pertinenza si deve fare riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Cedolare Secca: soggetti esclusi

La cedolare secca resta preclusa ai locatori di abitazioni che risultino soggetti passivi IRES, e quindi a:

  • Società commerciali a base capitalistica. SPA, SRL, SAPA, società cooperative, società di mutua assicurazione, società europee di cui al Reg. CE n. 2157/2001. Società cooperative europee di cui al reg. CE 1435/2003 residenti in Italia ed aventi per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali;
  • Enti commerciali, diversi dalle società, nonché trust, residenti in Italia;
  • Enti non commerciali, diversi dalle società, nonché trust, residenti in Italia (anche se determinano l’imponibile come i soggetti IRPEF);
  • Società ed enti di ogni tipo, compresi i trust, non residenti in Italia.

Sublocazione e cedolare secca

In caso di sublocazione di immobili abitativi, il reddito del (sub)locatore costituisce base imponibile IRPEF.

Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), ed è determinato come differenza tra:

  • L’ammontare percepito nel periodo d’imposta. i corrispettivi incassati nel periodo d’imposta dal (sub)locatore, a fronte della sublocazione dell’immobile a terzi e
  • Le spese specificamente inerenti. Come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile dal contribuente che effettua la sublocazione. Canone aumentato delle spese relative al contratto e di ogni altra spesa inerente.

La fattispecie, non configurando il conseguimento di redditi fondiari, bensì di redditi diversi, esula dall’ambito di applicabilità della cedolare secca.

A decorrere dal primo giugno 2017 ai corrispettivi derivanti da contratti di sublocazione stipulati alle condizioni per le quali si configura una “locazione breve” possono applicarsi le disposizioni relative alla cedolare secca.

Disposizione di cui all’articolo 4, comma 3 del DL n 50/2017, confermato dalla Circolare n. 24/E/2017.

Tipologie di contratti per la Cedolare Secca

Sotto il profilo contrattualistico, la possibilità di accedere alla cedolare secca non trova alcuna esclusione, di conseguenza il regime sostitutivo è applicabile a tutti i tipi di contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo.

La cedolare secca è quindi applicabile alle locazioni di immobili ad uso abitativo aventi:

  • Contratto di locazione a canone libero (articolo 2, comma 2, Legge n. 431/98);
  • Contratto di locazione a canone concordato (articolo 2, comma 3, Legge n. 431/98);
  • Contratto di locazione di tipo transitorio (articolo 5 Legge n. 431/98);
  • Contratto di locazione ad uso turistico (regolato dal codice civile).

Aliquote cedolare secca

L’adozione di una determinata tipologia contrattuale in luogo di un’altra da un punto di vista sostanziale determina i propri effetti in termini di aliquota di imposta sostitutiva.

Infatti le aliquote previste sono essenzialmente due:

  • Il 21% per la generalità dei contratti ad esclusione di quelli a canone concordato;
  • Il 10%, per il periodo 2014/2017, per i contratti a canone concordato (D.L. n. 47/2014), relativi ad abitazioni ubicate:
    • Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettere a) e b) del D.L. n. 551/88). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano. Napoli, Palermo, Roma. Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
    • Nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Cedolare secca: esercizio dell’opzione

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca è esercitabile unicamente dal locatore dell’unità abitativa, o in sede di stipulazione del contratto di locazione, oppure al momento del rinnovo annuale, a fronte della preventiva comunicazione.

Tramite lettera raccomandata al proprio conduttore, dell’intenzione di avvalersi dell’istituto della cedolare secca, con contestuale attestazione di rinuncia alla facoltà di richiedere, a qualsiasi titolo, l’aggiornamento del canone di locazione.

L’opzione per la cedolare secca può, inoltre, essere esercitata anche in riferimento a unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o ad enti senza scopo di lucro purché vengano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone.

Tale comunicazione non risulta necessaria ove il locatore preveda già nel contratto la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione in quanto è sua intenzione avvalersi dell’istituto della cedolare secca.

Rinnovo dell’opzione per la Cedolare Secca

L’opzione si rinnova automaticamente di anno in anno ed è revocabile in ciascuna annualità contrattuale successiva, a condizione che la revoca sia espressa entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.

L’opzione per la cedolare secca deve essere fatta valere in sede di registrazione del contratto, di proroga o risoluzione del medesimo o, nell’ipotesi di contratti non soggetti a registrazione, direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in esame. Si sottolinea che tale opzione riguarda l’intera annualità contrattuale la quale può differire dal singolo anno d’imposta.

In caso di contratti stipulati durante l’anno d’imposta, infatti, l’esercizio dell’opzione interesserà due distinte annualità d’imposta con riferimento alle singole mensilità.

In considerazione del fatto che l’adesione al regime della cedolare secca è opzionale, a fronte di più contratti agevolabili il contribuente può, liberamente, scegliere di esercitare l’opzione per il regime in disamina solo per alcuni contratti. Mantenendo, invece, il regime “ordinario” per i restanti (Circolare n. 26/E/2011).

Lo stesso è da ritenersi valido nell’ipotesi in cui un unico contratto abbia ad oggetto più unità immobiliari abitative e le relative pertinenze.

In tale ipotesi l’esercizio parziale dell’opzione comporterà l’obbligo, in capo al contribuente, di continuare a versare l’imposta di registro dovuta sui canoni di locazione per cui non si è esercitata l’opzione. L’imposta di bollo sul contratto risulterà, invece, dovuta in misura piena.

Cedolare Secca: Tempi di esercizio dell’opzione

Riepilogando, quindi, l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuata:

In sede di registrazione del contratto

Se l’opzione viene esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, da effettuarsi entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto occorrerà utilizzare il modello RLI.

Il modello può essere presentato utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Il modello si presenta contestualmente alla registrazione in ufficio del contratto. Oppure incaricando un intermediario abilitato (Dottore Commercialista o Caf).

Opzione in caso di proroga o risoluzione del contratto

Se il contratto di locazione è invece già registrato, l’opzione può essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima.

L’opzione per l’esercizio della cedolare secca si ottiene presentando il modello RLI presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia, l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata:

  • Sia della volontà di esercitare detta opzione
  • Sia, soprattutto, di rinunciare alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo sia dovuto.

Opzione per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione

Se per il contratto di locazione non vi è invece l’obbligo di registrazione, l’opzione per la cedolare secca può essere validamente esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi. Dichiarazione relativa al periodo di imposta per il quale l’opzione esercita la sua validità.

Se il locatore intende assoggettare alla cedolare secca l’affitto riscosso nell’anno “n” dovrà effettuare tale opzione nella dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno “n+1”.

Cedolare secca per locazioni parziali

È altresì consentito l’esercizio dell’opzione nel caso in cui il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo.

Tuttavia il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. Senza che sia possibile quindi optare per il regime della cedolare secca solo per alcuni contratti in relazione allo stesso immobile.

Cedolare Secca in caso di Immobile cointestato

Tale principio trova applicazione anche nell’ipotesi in cui l’immobile abitativo affittato sia cointestato.

Ovverosia nel caso in cui vi siano più persone proprietarie o detentrici di diritti reali sullo stesso.

In tale ipotesi ogni singolo proprietario o detentore di diritto reale è libero di scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.

I contribuenti che non optassero per il regime sostitutivo dovranno versare l’imposta di registro sulla parte del canone di locazione di propria spettanza.

Saranno sempre dovute l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Nell’ipotesi in cui la norma disponga un importo minimo per l’imposta di registro lo stesso dovrà essere interamente versato.

Proroga del contratto di locazione a Cedolare Secca: procedura

La proroga del contratto di locazione a cedolare secca, prevede che debba essere presentata apposita comunicazione di proroga, con modello RLI, all’Agenzia delle Entrate, entro i 30 giorni successivi alla scadenza.

La mancata comunicazione della proroga del contratto a cedolare secca non determina automaticamente la cessazione dell’opzione per l’imposizione sostitutiva.

Questo a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per la cedolare secca. Effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi.

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione con cedolare secca sono previste sanzioni. Se la comunicazione non viene presentata nei 30 giorni successivi alla proroga è prevista l’applicazione di una sanzione in misura fissa pari a €. 100,00.

La sanzione si riduce a €. 50,00 nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.

Cedolare Secca: applicazione nella Tassazione delle Locazioni Brevi Turistiche

I redditi di locazione ritratti dal contratto di locazione breve, possono fruire, ai sensi della disposizione normativa citata, dell’istituto della cedolare secca.

Questo tramite l’applicazione della sola aliquota del 21%.

Sempre che il contribuente decida di esercitare l’apposita opzione in sede di compilazione del quadro RB della dichiarazione dei redditi.

In caso contrario, i redditi concorrono alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare alla tassazione progressiva IRPEF.

Il medesimo trattamento fiscale viene esteso, dalla disposizione normativa richiamata, anche ai redditi diversi percepiti dal contribuente a seguito della sublocazione dell’immobile dallo stesso condotto in affitto. Oppure dalla locazione da parte del comodatario dell’immobile concessogli in uso. Questo a condizione che la locazione o sublocazione rispettino le condizioni delle locazioni brevi.

Anche per tali redditi, pertanto, il contribuente ha la facoltà di esercitare, al momento della compilazione del quadro RL della dichiarazione dei redditi, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Oppure decidere di farli concorrere alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare all’imposizione progressiva IRPEF.

Ritenuta del 21% degli intermediari

Unitamente alle citate novità, l’articolo 4 ha introdotto un sistema volto a contrastare il fenomeno di evasione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi.

Nello specifico ha previsto l’obbligo in capo agli intermediari immobiliari o ai gestori dei siti on line che consentono di mettere in contatto l’offerta e la domanda di immobili alcuni obblighi.

Faccio riferimento, in particolare, all’obbligo di comunicare i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite a decorrere dal 1º giugno 2017.

Nel caso in cui tali soggetti intervengano anche nella riscossione del corrispettivo viene, inoltre, previsto l’obbligo di effettuare, all’atto della corresponsione al beneficiario, una ritenuta del 21% del corrispettivo lordo della locazione.

Con conseguente obbligo di rilasciare al beneficiario la relativa certificazione del redditoallo stesso erogato e della ritenuta effettuata.

La ritenuta subita può essere imputata a riduzione dell’importo della cedolare secca dovuta, oppure considerata quale versamento a titolo di acconto Irpef. Questo a seconda dell’effettuazione o meno da parte del contribuente dell’opzione per la cedolare secca per tali fattispecie reddituali.

Cedolare Secca nel Quadro LC del modello Redditi PF

A seguito delle modifiche introdotte, il contribuente ha diritto di applicare l’istituto della cedolare secca:

  • Sia ai redditi fondiari di locazione di immobili abitativi indicati nel quadro RB;
  • Sia alle ipotesi di sublocazione di immobili abitativi indicate nel quadro RL dei redditi diversi.

Questi aspetti sono stati oggetto di un nostro specifico contributo a cui vi rimando: “Locazioni brevi turistiche: il nuovo regime fiscale”  ed anche oggetto di specifiche analisi da parte dell’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 24/E/2017.

Il quadro LC è stato introdotto al fine di consentire una liquidazione unitaria della cedolare secca dovuta dal contribuente. Questo in relazione a tutti i redditi per cui lo stesso possa validamente beneficiarne. Sia per i redditi inclusi nel quadro RL che per quelli inclusi nel quadro RB.

Questi costituisce, quindi, il quadro di liquidazione in cui confluisce l’imposta sostitutiva da cedolare secca determinata nel quadro RB. Sia quella determinata sui redditi diversi da sublocazione o da locazione dell’immobile detenuto in comodato di cui al rigo RL10.

Quadro LC: soggetti interessati

Sono tenuti alla compilazione del quadro LC del modello Redditi PF i contribuenti che hanno validamente esercitato l’opzione per l’istituto della cedolare secca in riferimento a redditi di locazione maturati nell’anno precedente. Oppure a redditi diversi agevolabili incassati nel periodo di imposta precedente.

Il quadro va, pertanto, compilato sia dai contribuenti che risultano integrare entrambe le fattispecie reddituali, locazione da RB e redditi diversi da RL, sia da quelli che ne integrano solamente una.

Compilazione del quadro LC

Il quadro LC è costituito da un’unica Sezione composta da 2 righi.

Il primo rigo è dedicato alla determinazione dell’imposta sostitutiva a debito o a credito per il periodo oggetto di dichiarazione. Mentre il secondo per la determinazione degli acconti per l’anno in corso.

Rigo LC1 – Determinazione dell’imposta sostitutiva

Il Rigo LC1 è volto alla determinazione dell’importo della cedolare secca dovuta a titolo di saldo per l’anno oggetto di dichiarazione. Oppure del relativo valore a credito e risulta costituito da 14 colonne.

Colonna 1: Totale imposta cedolare secca

In tale colonna va riportato l’importo di cui alla Colonna 3 del Rigo RB11. Tale valore identifica l’ammontare complessivamente dovuto a titolo di cedolare secca per i redditi di locazione dichiarati nel quadro RB. Per cui si sia validamente esercitata l’opzione per la cedolare secca

Colonna 2: Imposta sui redditi diversi

I redditi di sublocazione o di locazione dell’’immobile detenuto in comodato che rispettano le condizioni precedentemente evidenziate per poter fruire dell’istituto della cedolare secca vanno dichiarati nel quadro RL al rigo RL10.

Attenzione!

A differenza di quanto accade per la compilazione del quadro RB. Quadro in cui si giunge alla determinazione dell’imposta dovuta a titolo di cedolare secca. il rigo RL10 prevede la sola indicazione del reddito percepito e l’evidenziazione dell’eventuale opzione per  l’applicazione della cedolare secca.

Nella colonna 2 si deve, pertanto, riportare il 21% dell’importo indicato nella Colonna 4 del Rigo RL10.

Questo a condizione che la colonna 3 del medesimo Rigo risulti barrata, in quanto identifica la volontà del contribuente di optare per l’applicazione della cedolare secca.

Ove risultino compilati più Righi RL10 si deve aver cura di riportare il 21% della somma degli importi delle colonne 4. Importi per cui il contribuente ha fleggato la casella di Colonna 3.

Deduzioni con applicazione Irpef

In ipotesi di opzione per l’assoggettamento a cedolare secca, il contribuente rinuncia alla possibilità di portare in riduzione del reddito i costi sostenuti per produrlo.

Quali, ad esempio, le commissioni degli intermediari immobiliari che intervengono nella stipula del contratto breve.

Colonna 3 – Totale imposta complessiva

La colonna 3 viene valorizzata con la somma degli importi di cui alle precedenti colonne 1 e 2. Essa identifica, quindi, l’ammontare complessivamente dovuto dal contribuente a titolo di cedolare secca in relazione all’anno 2017.

Colonna 4 – Ritenute da CU per locazioni brevi

In forza di quanto precedentemente evidenziato, l’articolo 4 del D.L. n 50/2017 ha introdotto specifici obblighi di ritenuta in capo agli intermediari immobiliari ed ai gestori di siti telematici.

Ovvero tutti soggetti che intervengono nella riscossione del corrispettivo concordato per una locazione breve. Con conseguente obbligo di certificazione del reddito erogato e della ritenuta effettuata.

La colonna 4 recepisce l’importo complessivo delle ritenute effettuate dagli intermediari immobiliari che sono intervenuti nella riscossione dei corrispettivi.

Si tratta degli importi relativi ai corrispondenti redditi di locazione dichiarati al quadro RB o RL e da questi appositamente certificate tramite la Certificazione Unica.

Su tale colonna va, pertanto, riportato l’importo indicato al punto 15 della Certificazione Unica.

In particolare la sezione del Quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi rilasciata dall’intermediario. Questo a condizione che il punto 4 della stessa non risulti barrato.

In presenza di più certificazioni uniche, oppure della compilazione di più quadri o righi della certificazione si deve riportare la somma dei punti 15, 115, 215, 315 e 415. Sempre a  condizione che il relativo punto non risulti barrato.

Questi, infatti, attesta che il reddito certificato è di competenza del periodo d’imposta precedente. E, pertanto, da dichiarare nel prossimo modello dichiarativo.

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Cedolare Secca: Sanzioni per Tardiva Registrazione del Contratto di Locazione

La registrazione di un contratto di locazione deve essere eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula, o dalla data di entrata in vigore del contratto (se precedente).

Per quanto riguarda le sanzioni applicabili, in caso di tardiva registrazione, l’articolo 69 del DPR n. 131/86 (TUR), prevede che:

“CHI OMETTE LA RICHIESTA DI REGISTRAZIONE DEGLI ATTI E DEI FATTI RILEVANTI AI FINI DELL’APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA. OVVERO LA PRESENTAZIONE DELLE DENUNCE PREVISTE DALL’ARTICOLO 19 È PUNITO CON LA SANZIONE AMMINISTRATIVA DAL CENTOVENTI AL DUECENTOQUARANTA PER CENTO DELL’IMPOSTA DOVUTA. SE LA RICHIESTA DI REGISTRAZIONE È EFFETTUATA CON RITARDO NON SUPERIORE A 30 GIORNI,. SI APPLICA LASANZIONE AMMINISTRATIVA DAL SESSANTA AL CENTOVENTI PER CENTO DELL’AMMONTARE DELLE IMPOSTE DOVUTE. CON UN MINIMO DI EURO 200″

Il contribuente che effettua una tardiva registrazione del contratto di locazione può sempre ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso versando sanzione ridotta e gliinteressi di mora.

Cedolare Secca: Sanzioni per mancata Proroga o Risoluzione del Contratto

Il soggetto che entro 30 giorni dal verificarsi della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca, ometta di presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate, per comunicare la proroga o la risoluzione, è tenuto a pagare una sanzione pari a:

  • €. 50,00 se il ritardo è pari o inferiore a 30 giorni (ovvero se la risoluzione o la proroga vengono comunicate entro 60 giorni dal loro verificarsi);
  • €. 100,00 se il ritardo è superiore a 30 giorni (ovvero se la risoluzione o la proroga vengono comunicate oltre 60 giorni dal loro verificarsi).

Cedolare secca: calcoli di convenienza

La verifica della convenienza all’opzione per la cedolare secca sui redditi da locazione, ricorrendo tutte le ulteriori necessarie premesse, coinvolge diversi aspetti da tenere nella dovuta considerazione.

Più in particolare si dovrà verificare se il prelievo (21% o 10%) risulti inferiore rispetto alle imposte di cui tale imposta è sostitutiva, ossia: l’Irpef, le addizionali comunali e regionali Irpef, le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto, le imposte di registro e di bollo su proroghe e risoluzioni.

Nei calcoli si dovrà tenere in considerazione anche che:

  • L’imposta sostitutiva è calcolata sul 100% del canone di locazione annuo. Mentre con il regime ordinario l’imposta è calcolata sul 95%. Ulteriormente abbattuto del 30% in caso di contratto con determinazione convenzionale del canone;
  • Non sono rimborsabili imposte di bollo e di registro eventualmente già versate;
  • Nel caso in cui si opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone (anche se prevista nel contratto) a qualsiasi titolo. Inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

In generale dal 2014 l’opzione per la cedolare secca trova convenienza nella maggioranza dei casi. Questo alla luce della riduzione della percentuale di deduzione forfetaria dei canoni di locazione dal 15 al 5%. A maggior ragione ove si possa beneficiare della riduzione dell’aliquota d’imposta della cedolare dal 15% al 10%.

Cedolare Secca: modalità di versamento dell’imposta

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non devono essere versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’IRPEF.

A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca. Questo poiché manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

I termini di versamento sono:

  1. Entro il 30 di novembre se l’importo complessivo non supera €. 257,52;
  2. In due rate con gli stessi termini e modalità previste per l’Irpef, ossia il 40% al 30 giugno e il restante 60% al 30 novembre con possibilità di rateazione della prima rata;
  3. Se il contratto da assoggettare a cedolare secca ha decorrenza successiva al 31 maggio, l’acconto dell’95% sarà versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre;
  4. Se il contratto ha invece decorrenza successiva al 31 ottobre, l’acconto per l’anno successivo non risulta invece dovuto.

Codici tributo versamento Cedolare Secca

Per il versamento della cedolare secca, con modello F24, possono essere utilizzati i seguenti codici tributo:

  • Codice tributo 1840 – “Cedolare secca locazioni: Acconto prima rata“;
  • Codice tributo 1841 – “Cedolare secca locazioni: Acconto seconda rata o unica soluzione“;
  • Codici tributo 1842 – “Cedolare secca locazioni: Saldo“;
  • Codice tributo 1507 – “Sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione del contratto“.

 

Cedolare secca: consulenza fiscale

Devi registrare un contratto di locazione con cedolare secca? oppure vuoi valutare la convenienza nel tuo caso all’applicazione della cedolare?

Se vuoi evitare di commettere errori riguardo la corretta applicazione della cedolare nel contratto di locazione è opportuno che tu segua le indicazioni di un dottore Commercialista esperto.

Evita di commettere errori e pianifica correttamente la gestione fiscale dei tuoi redditi da locazione.

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